Jste investor, makléř, nebo chcete investovat do nemovitostí (prodat nebo nakoupit do vašeho portfolia)? Pak právě pro vás jsou určeny únorové živé show, kde postupně odhaluji své know-how z oblasti investičních nemovitostí. Pro ty z vás, kteří upřednostňuje psané slovo, jsem připravil volný přepis z těchto živých show. Příjemnou četbu!

————————

Má cesta do světa investic

Pokud mě ještě neznáte, rád bych se na začátek představil. Jestli jste můj příběh četli, směle pokračujte na další část článku, kde už se věnuji investičním nemovitostem.

Jmenuji se Juraj Sutoris. Za sebou mám tři základní školy a vyučen jsem číšníkem. V 19 letech jsem začal podnikat v hotelnictví, ovšem během finanční krize jsem zkrachoval. Během roku a půl jsem se dostal do milionových dluhů. Musel jsem začít znovu od píky jako podomní prodejce a umývač nádobí. Byla to velmi nepříjemná doba. Problémy doma a exekuce mě dovedly k závislostem (alkohol, drogy).

Ale nevzdal jsem se. Nastoupil jsem do Annonce a stal jsem se marketingovým specialistou. S týmem jsme vyhráli zlaté ceny za použití product placementu v ČR (seriál Vyprávěj). Bohužel exekuce mi braly velkou část výplaty. Souběžně jsem nastoupil na léčbu závislosti. Když tu mě osvítil jeden inzerát: “Realitní makléř může vydělat až stovky tisíc měsíčně.” Proč ne tedy já? Rozhodl jsem se vrátit zpět do světa obchodu.

Nakonec jsem skončil v Porta reality, kde jsem začínal jako klasický makléř na pronájmech. O něco později jsem se stal ředitelem akvizic a marketingu v náborovém oddělení. Mou superschopností je nábor investičních nemovitostí, kterou školím na veřejných kurzech nebo ve firmách. A to je téma dnešního živého vstupu.

Slovníček pojmů

Na začátek bych si rád sladil pojmy. Investiční nemovitost může být i garáž, malý byt, ale v mém podání (ve všech textech i videích) mám vždy na mysli větší investiční celky (činžovní domy, obchodní centra, logistické areály, apod.). 

B2B = business to business (tj. komunikace mezi námi a firmou). 

B2C = business to customer (tj. komunikace mezi námi a fyzickou osobou).

Druhy investičních nemovitostí

Co si představíte pod slovy investiční nemovitost? Jejich hned celá řada. Jak je já osobně dělím?

• Činžovní domy: s výnosem či před rekonstrukcí. Najdete je například v Praze na Vinohradech a na Žižkově.

• Pozemky pro developery: pro komerční účely(retail, obchody) či rezidenční výstavbu (novostavby, smíšená polyfunkce).

• Administrativní budovy: ty se mohou nacházet i v činžovních domech. Dělí se na A, B a C budovy. Typ A je postaven nedávno a má hi-tech technologie. Typ B je zrekonstruovaný činžovní dům, ale může být i zastaralejší (cca 10 let). Poslední třetí typ C jsou domy starší 15 let, často stojí na okraji Prahy.

• Retail park: Pozor, nejedná se o obchodní centrum. Přijedete na parkoviště, máte tam potravinový řetězec, ale žádná obchodní pasáž. Vchází se do nich z ulice (může být lékárna, obchod s oblečením).

• Polyfunkční budovy: tzv. smíšené budovy. Příkladem je OC Pankrác na Václavském náměstí (dvě patra obchod, 2 patra kanceláře a 2 patra byty). 

• Sklady a logistické areály. 

• Proluka: Pozemek mezi dvěma činžovními domy. Buď jde o smíšenou výstavbu nebo OB (klasická rezidence)

Hráči na realitním trhu a proč je dobré o nich vědět

Pro další povídání vy zastupujete stranu makléře či investora. Kdo jsou pak vaši (proti)hráči na trhu  s investičními nemovitostmi? Já je dále rozděluji podle toho, zda spadají do segmentu B2B, anebo B2C. Koho tam najdeme jako váš protipól?

Hráči v sektoru B2B

• Realitní kancelář,
• poradenské a investiční společnosti,
• nadnárodní korporace (Immofinanz a další) – nově přichází na český trh, ale mají portfolio napříč Evropou, 
• developerské společnosti, 
• banky, pojišťovny, fondy.
• Společnosti, které diverzifikují. Jde například o firmy, které vyrábí nábytek a realizují výstavby, ale vyloženě se nezabývají realitami. Během své kariéry nakoupily nějaké nemovitosti (show room, administrativní budovy). Mají tedy portfolio nemovitostí. 
• Stát, Česká pošta.

Dám vám několik osobně vyzkoušených tipů. Za optání nic nedáte. Doporučuji přijít za firmou a zeptat se, zda oni nemají něco v portfoliu na prodej (většinou totiž něco koupili v balíku nemovitostí a mají zájem jen o část, zbytek jsou ochotní prodat). Málokdo se totiž ptá, zda druhý nechce něco prodat. Takže nejenom prodávejte své portfolio, ale i do něj nakupujte od druhých hráčů na trhu.

Téměř každá banka má divizi nemovitostí. Určitě je kontaktujte, nejlépe jejich obchodního ředitele. Tady se dostáváte na jiný level v nemovitostech (jiný level peněz, částky až v miliardách korun).

Komunikoval jsem i se státem (konkrétně Praha 7). Pokud někde ve městech vidíte zanedbanou budovu, je vysoká pravděpodobnost, že ji vlastní stát. Anebo aspoň její podíl. Pokud vlastní právě tento podíl, je velká šance se státem jednat o této nemovitosti. Chce to ale ocelové nervy, vše dotáhnout za 4 roky volebního období. Před volbami do toho nechoďte, mohou se vám pak obměnit lidé a vy ztratíte čas.

Jednat se dá i s Českou poštou. Celý proces jde sice výběrovým řízením, ale vy je můžete oslovit ještě před ním a předjednávat.

Hráči v sektoru B2C

Jde o majitele investičních nemovitosti, tj. komunikujete přímo s lidmi, ne firmami. Konkrétně pak jde o:

• dědice, 
• restituenty, 
• prvoinvestory, 
• privátní investory a
• sousedy.

S restituenty se dobře komunikuje, ale je jich jen pár. Příklad prvoinvestora: pán okolo 50 let, prodal firmu a chce peníze zainvestovat do nemovitosti. Tady budete muset hodně edukovat, radíte mu, stanete se součástí jeho akvizice. Je to běh na delší trať, jedná se tak o dlouhodobější spolupráci, ale vyplatí se (vysoké provize).

Privátní investor investuje do částky 0,25 až 0,5 miliardy korun. Např. obchodník s nemovitostmi, který kupuje 2 až 3 domy ročně. Většinou jsou to bývalí makléři, kteří šli do spolupráce s investorem. Máte tak investora, který kupuje. Dobré se na toto zaměřit.

Na sousedy se často zapomíná. Máte-li na prodej např. činžovní dům v Mánesově ulici, určitě oslovte sousedy čtyři ulice dokola. Sousedé jsou totiž majitelé činžovního domu, kteří mohou uvažovat o rozšíření portfolia. Navíc znají tuto lokalitu a mají k ní citovou vazbu. To, co znáte, to spíše koupíte. 

Co vás čeká v Show Juraje Sutorise #2?

Příště se budeme věnovat tomu, jak si vytvořit náborový aparát. Toto je věc, která mě hodně baví a denně jsem měl desítky navolávání a rád se s vámi o své know-how podělím. Také plánuji do svých vstupů zvát i zajímavé hosty. Tak mě nezapomeňte sledovat, aby vám nic neuniklo. Jsem téměř na všech sociálních sítích. Ale pokud vám mám doporučit aspoň jednu konkrétní, pak se přidejte do naší Facebook komunity KNOW-HOW & zajímavosti: Obchod a osobní rozvoj.

A na závěr s vámi sdílím i samotné živé vysílání. Budu rád, když tento článek (video) pošlete dál mezi vaše známé. Investice do nemovitostí jsou skvělá věc a může to zajímat kde koho. Děkuji za sdílení, mějte se pěkně a na slyšenou příště.